業者だけど投資不動産の質問ある？【収益物件】

1 ：2012/12/13 〜 最終レス ：2013/01/05

投資専門不動産屋のプロだけど
何でも質問してね。
セミナーも机上論ばかりだし図面ばっか見てても解決しないよ。

2 ：

セミナーで適当な事ばっか吹き込まれて
買えない顧客が多いから立てといたよ

3 ：

早く質問来ないかな

4 ：

ただの素人が500万くらい金持ってるんだけど、自分ならどうする？
今は月3万くらい小遣いが欲しくてﾁﾏﾁﾏ先物やってる。

5 ：

>>4
500万円全部使うなら
家賃3万位10室位なら東京近郊で3000万円で買えるよ。
満室で年間家賃収入360万円位
年間平均2部屋空室でも年収約300万円
経費200万円 頭金1割300万円
2700万円ローン支払い年間ざっくり200万円位かな
300万円使って2000万円位のアパートでも良いよ
年収240万円支払いざっくり130万円

区分ワンルームは銀行評価無いし
空いたら採算性ないからダメだよ
税金対策なら他で出来るし

6 ：

築年数は古くなっても
その地域に最低家賃ってのがあるから
家賃半分になんかならないよ。
10年持ったらローンも減るから売れば
また儲かるよ
その地域で3000万円のアパートなら
フルに外装塗装すれば家賃も下がらない。
リフォーム費用150万円で屋根も塗り直し出来るよ

7 ：

文章が前後してたW

8 ：

>>5
ありがとう。
東京近郊といっても、リーマンが買えそうなところはこれから人口減りそうだし、
古くなると空室増えそうだなぁというのが怖くてね。

9 ：

購入者は殆どリーマンなんですよ。
リーマンじゃないと融資もつきにくいし。
経済評論家もFPも誰も将来は分からないけど
確かに不安定ですよね。自分で決めるのが一番。
まあ20年先位の目線で買うなら
都内近郊で急行停車駅、20年前以内にイオンやら大手スーパーが出来たような地方なら
地域人口が多いから目安にはなるかと。ざっくりですが。。
学園だけ都市や大手工場地域はわざわざ買わなくてよし。
20年後ローンは殆ど無くなるし買った価格位は収入がある。
土地は売れる。
これも私の推測ですが。。

10 ：

いま住んでるファミリー向けマンション、新宿まで23分の急行停車駅徒歩7分
家賃9万2LDK築15年なのに一年近く空室だった。
100万を逸失とか思うとｶﾞｸﾌﾞﾙなわけで。
どういう物件が人が入るんだ…？

11 ：

>>10
新宿まで23分なら立地は良さそうですね。千葉茨城の過疎では無さそう。
近くにファミリーマンションも沢山有りそうかな。
家賃一桁万円なら単純に家賃が相場より高いから入らないのかも。
一昨年位に９万円位のの家賃相場は１万円位下がったから。
その辺のワンルームマンションでも３、４万円するでしょうから
相場から一万円下げたら入ります。二万円下げたら即入ると思います。(現家賃ではなく相場から)
そして不動産屋に手数料２ヶ月払えば率先して埋めますよ。みんな歩合だから。
不動産屋も選別して下さい。
フリーレント 手数料と家賃のさじ加減は不動産屋と要相談
ファミリーだと敷金礼金は有るのでしょうか。有るなら敷金礼金無しにして
家賃１ヶ月無料にしたら尚良し。
クリーニング代と保証会社を賃借人負担でOK。
次回の募集時期がタイミング合えば家賃高めで大丈夫。
時期を外したらまた割安で。
家賃相場は季節によって変わると思って下さい。
賃料に拘る方も多いですが
まず埋める事を優先した方が良いかと。。
極端に言うなら家賃３割４割引いて初期費用無しなら
隣近所から引っ越してきますよ。

12 ：

うちの大家は頑なに家賃下げない人だったな。
急行停車駅徒歩15分で築20年以内なら工夫次第でそこそこ入ると考えていいのかな？
自分ならそれくらいで足切りする。

13 ：

在日カルト宗教団体は、信者や敵対者に対して組織的な威圧、監視、嫌がらせを行い
マインドコントロールしなければ組織を維持、拡張することができません
そのため証拠を残さず、訴えられないように、集団で威圧、監視、嫌がらせを行う「ガスライティング」という手法が必要なのです
在日カルト教団がどのように信者のマインドをコントロールしているのか知って下さい
[ガスライティング　集団ストーカー　カルト]などで検索を！

14 ：

投資用の物件の探しているのですがお勧めのサイトありますか？

15 ：

>>10
空いてるのは何平米位？
ファミリーだから80平米位か？

16 ：

>>14
業者側から見ると
健美家は管理が厳しくておとり物件なし
楽まち 連合隊は管理が楽だがおとり物件多い
投資ホームズ SBI収益物件 MISAWA
あとなんだろ

17 ：

>>12
ですね。

18 ：

>>15
50平米くらい。ファミリーと言っても夫婦＋幼児一人くらい。
80平米あれば家賃13万くらいする。

19 ：

>>18
家賃9万円なら家買えば。住宅ローン3000万円以上の支払いだよ。35年払いボーナス０円
100%+諸経費ローンも可能だよ
金利1%切るかも。15年も払えば4割位残債減るから。
今より広い間取り買えるよ。
住宅付きアパートでも半分以上住居なら住居ローン使えるし。
旦那は寝に帰るだけだけど
子どもも出来て奥さんは家族の城が欲しいんじゃないかな。
資産残せるよ
余計なお世話だけど。。

20 ：

利回りあるなら自分で買えばいいじゃんって思うけど、何で売るの？

21 ：

>>20
それオレも思ってた
なんで？

22 ：

>>20
勿論買いますよ。
売るのは商売ですから。

買い方は一般とは違います。
一般 インカムゲイン
１億円のアパートを買って
年間家賃収入１千万円 ローン支払い６００万円
粗利年間４００万円

業者 キャピタルゲイン
１億円相当のアパートを７０００万円で買って
即１億円で転売コロガシ
粗利３０００万円

23 ：

現金じゃそんなに買えないし
買ってばかりだと借り入れが膨らむし
何より転売した方が儲かる。


不動産屋の社員は買いたくても買えない社員が多い
不動産屋の社員には銀行が貸したがらないから。

24 ：

Rよ乞食

25 ：

私に言ってるのかな？？？
選挙行ってね

26 ：

投資じゃないけどこんな質問いいかな
数戸が売れ残ったマンションの販売センター行って
「○割引いてくれたら即ハンコ押すよ？」
みたいな交渉はウザがられるかな？
3700万が3300万に下がったんだけど売れてなくて、2000万台に突入させたい。

27 ：

人口減は地方な、都会流入はこの先何十年
かは続く、その後は知らんがな。
あと、地方、大都市部両面で
単身者世帯は右肩上がりの事実。

28 ：

>>26
売れ残りの年末だしチャンスかも。
売りたいのが見え見えだから
手付金100万円を持参して本気度みせたら
内緒で引いてくれるかも。
売れ残りは自社で表だって大幅値引き出来ないから
裏で仲介業者に値引きOKで回ってくる場合もあるので
ダメ元で良いと思いますよ。
今引けなくても
来年早々あっちから連絡くるかもしれないし。
更に値引きはすると思うので
妥協価格を決めて交渉すれば良いかも。
だいたい2900万円提示で3100万円位が落ち着きどころかな。

29 ：

>>27
ですよね
東京都は今年は知らないけど
毎年人口増えてます。

30 ：

裏から回って来る場合もあるのか。
現金持っていくのは良いかもしれないｗ

31 ：

>>30
はい なんなら源泉徴収も持参で。
買うか買わないか分からない人に
本気の値引き価格はなかなか言わないですよ。
希望価格にならないなら諦める って本気度も必要ですよ。
でないと逆に欲しがってる足元見られます。
断ってもどうせあっちから また連絡来ますから
あなたに値引きすると言ったのであれば他にも言ってますから
他で売れたらホントに諦めて下さいw
まあ現金持参するって事は
本気で検討してるのでしょうから
妥協も必要です。
賃貸でまた１年過ごしたら100万円家賃掛け捨てで捨てるのですから。

32 ：

収益とは違って
住居を買うのは安いから買うのではなく
子どもが出来た、入学したとか家庭計画上 必要だから買う方が大半です。
そこに安く買えれば良いし、
それよりも家族が永く住み心地の良い立地等を相場で買った方が
後々後悔しませんよ。
子どもの成長を新居で過ごせたら
少し安く買った事なんか すぐ忘れますよ。
まして既に他の人々より数百万安いのだから。
迷ってる人は価格ではなく
本当に今 家が欲しいのかだと思います。
あなたではなく奥さんが。

33 ：

値引き交渉って内覧前にするもの？
内覧後にこの感じならもう少し値引きできませんか？ってするもの？

34 ：

内覧前からしますよ。
内覧可能な物件なら
更に値引ポイントが見えますよね。

35 ：

内覧って仲介物件？
個人所有の仲介物件は現金持っていっても殆どダメですよ。
売主が業者だから 今買う ってのが効くんです。

36 ：

売れ残りって維持費大変そうだよな。
一ヶ月ほど前から、ずっと看板持って駅前に座ってるのがいるよ。

37 ：

質問ありますか

38 ：

単身向け6戸とファミリー向け3戸ならどっちを勧める？

39 ：

>>38
都心ならワンルーム
郊外ならファミリーかな
単純には決められないけど。

40 ：

需要であれば単身者世帯は右肩上がり
ファミリー世帯は右肩下がり
郊外ファミリーは将来どうなるか

41 ：

単身でも学生向けはやめとけとかある？ありそうだな

42 ：

土地コロガシさんが23区の三点ユニットのワンルームを仕入れする時は利回り目安はどのくらいですか？

43 ：

>>40>>41
学園だけ都市は将来不安ですよね
>>42
8%で売れる地域なら仕入れ12%位かな
総額にもよりますね。

44 ：

宅建業者は最低２年の瑕疵担保を保証しなきゃいけないし
値引きも踏まえて
ある程度利益取らなきゃ損する。
商売なので儲けさせて下さい 笑

45 ：

>>44御回答有り難うございました。 杉並で購入検討中の物件が有りましたので参考にいたします。

46 ：

1800まそあって不動産投資をしたいのですが
土地コロガシさんならどうしますか？
あと土地勘のない場所での物件購入は
さすがにないですよね(^^;;

47 ：

>>45
買えると良いですね。
売るために仕入れしたから必ず売るけど
仕入れしたばかりだと値引きはしないかもね。
杉並なら引かなくても売れる見込みだろうし。

48 ：

>>46
仕入れは抜きにして、
私なら立地と土地を見て買います。
総額5000万円以内で築浅にするかボロアパートをリフォームするかは状況によります。
利回りは普通なら気にしません。

土地勘なくてもどこの地域かによりますよ。
自分の隣接県位なら調べれば分かるし。
北海道とかは私は皆さんより素人だと思うので止めますw

49 ：

>>48
回答ありがとうございます。
利回り気にしないのですか！！！
そんな考え全くなかった。
ちなみにサラリーマンですがいつかは脱サラして
大家で生きていけたらと考えてます。
当方、沖縄ですが沖縄は狭いぶん
物件が少ないようです。
いつか内地で暮らして内地の物件を買いたいです！

50 ：

>>49
利回りを気にしないと言っても
最低な利回りならまた違います。
更地にして資産価値のある物件を利回りより優先します。
言葉が足りなくてすいません。
東京圏の話なので他の地方は分かりません。
沖縄 楽園イメージしかないので単純に羨ましいです。
大家業頑張って下さい。

51 ：

地方都市のワンルームとか利回り20越えてるのがあるけど、業者的にはどう？
半分空室でも10%じゃんとか思うが…。

52 ：

賃貸併用住宅を中古で購入を考えてるのですが、どうですか？
ちなみに都内です。
一番気を付けなければならないことは何でしょうか？

53 ：

>>51
同じくそう思います。
１年空きとか普通だし。

54 ：

>>52
なんだろw
賃貸併用に限らず瑕疵担保には気をつけて下さい。
最近 雨漏り、白蟻とかよく有ります。
建築Ｇメンとか頼む方もいるけど、
中古なんだから多少の不具合は当たり前で
Ｇメンは金貰うから 必ずケチつけるからめんどくさい。
瑕疵担保責任は３ヶ月、
雨漏り、白蟻だけでも最低１ヶ月は付けるのが理想。
何も無ければ応じるし。
任意売却など売主に金が無い場合は
瑕疵担保も価格に含むと納得して買ってね。
雨漏りは管理会社に聞けば分かるし
屋根作ったら１００万円位
白蟻は１０万円位。木部が食われてても補修に数十万円

55 ：

>>52
そうだ 同じ屋根に住むから
クレーマーな賃借人かな。
お局様みたいな独身女性に要注意 笑

なるべく自分が上に住む方が音のストレス溜まらないです。

近隣トラブル
周りは住居専用だろうから
住居併用とはいえ 近隣はアパートとみなすからめんどくさい。

56 ：

親父が死んで都下3LDK75�u築30年のマンション相続した
風呂から水漏れで浴室周辺の床がもうベロンベロン
母親はもうこんな物件要らないと言っているけど
放置するのも勿体無い気がして・・・
とはいえリフォームするのも勇気が要る、どうしたもんか

57 ：

52ですが、土地コロガシさんご回答ありがとうございます、参考になります。
ちなみに、大家が最上階の物件の場合、入居率的にはどうなんでしょうか？
最上階に住みたいのはやまやまなんですが、やっぱり１階に住んだ場合と比べると、入居率は落ちますよね…？

58 ：

>>56
�@ローンが終わってるなら３社から賃貸マンション専門のリフォーム会社から見積もりを取る。
実需のリフォーム会社は品質の良くて高額商品を勧めてくるが賃貸では不要。
�A周辺の家賃相場をＹａｈｏｏ不動産で確認する。
築年数、平米数とかね。
でも、Ｙａｈｏｏで出てるのはあくまでも募集であって成約じゃない。
だいたい、平均15％引いた家賃で成立する。
�B最寄り駅近くの大手賃貸不動産のＦＣに相談に行く。
�C採算が合うようだと、賃貸で貸して家賃収入を検討する。
�Dアマゾンで賃貸オーナー関係の書籍やトラブル本を最低5冊読む。

59 ：

>>57
大丈夫です。そんなに入居率は変わりません。
家賃は少し安くなりますが。

60 ：

>>56
最低限のリフォームして安く貸したら。
風呂周りは水漏れじゃなく
結露か濡れただけだろうから
上からクッションフロア張れば
3万円で出来ますよ。

61 ：

賃貸専門のリフォーム会社？

62 ：

>>61
私なら全く違います。
仕入れにリフォームはつきものなので
ざっくりは知ってます。

63 ：

質問どーぞ

64 ：

土地コロガシさんが年収900万で頭金3500万で住宅ローン組んで23区内で
土地買って賃貸併用住宅を建てるとしたら
どんな条件の土地、建築構造、階数、間取りで建てますか？

65 ：

>>64
自分が業者感覚を無くしてパッと思いつくのは
城南城西地区
土地6000万円で30坪強
述べ建坪50坪以上3500万円位
３階建てでワンルーム４戸を１階に作って
２階３階に住む。
支払いと家賃収入がトントン位かな。
半分以上住居なら都市銀行の住宅ローンが金利約1%で借り入れできるし。
RCが理想でしょうが、予算オーバーかも
もうひとつは
3500万円は使わないで住居だけを6000万円フルローンで買うかも。
ほぼ住居の広さは同じで駐車場付き賃借人いないし。
1500万円使って6000万円位利回り10%のアパートをオリックス銀行で別に買う方が良いかな。
2000万円残るし。

66 ：

年末さっそく物件が動き出した
質問どうぞ

67 ：

連日不動産株やREITが凄い上げを見せてますが、不動産市況の好転を見越しての
動きでしょうか？

68 ：

>>67
どうなんですかね。
いつもこんなに即効性はないですが
まあ 全体というより 身近だけかも

69 ：

寝よ
質問よろしくお願いします。
皆さまの味方です。

1000まで程遠い パート２は夢物語かな

70 ：

保証人代行会社やりたいけど　どんなでしょう？

71 ：

創価諸君よ！
田浦本部横須賀桜山支部の高橋裕之氏が年末ジャンボで6億円当たるようにまた女子部と結婚成就と障害者年金1級受給と健康とご長寿を15分でよいので高橋裕之氏に題目を送って行こうではありませんか！

72 ：

豊洲、東雲、有明あたりでボコボコ建ってるタワマンはどう見えてるの？
もし湾岸で買うんだったらどこのどういう部屋買いますか？

73 ：

>>70
考えてるよりやってみたら。
初期投資ほぼかからないし。兼業でも出来るし。
この程度の初期投資がもったいないと思うなら
止めるべし。

74 ：

>>72
買うなら最上階の海と富士山が見える部屋かな。
タワマンを特にどうも見てないですよ。
セカンドハウスや別荘的な感覚ならいいですね。

75 ：

>>73　バカ丸出しの質問に答えてくれてありがとうございます。　

76 ：

築40年のRCマンションって修繕しながらあと何年使えるだろう？
価格が新築の4割なんだよね。

77 ：

>>76
海外を参考にすれば
あと50年は楽勝でしょう

78 ：

会社員なんだけど、
住宅ローンで住宅併用アパート買って（50%賃貸）、転勤とかになって住宅部分も賃貸に回したら、住宅ローンの金利は上がるの？
アパートローンと、住宅ローンって2〜3%金利違うじゃないですか。
ご存知の方がいたら、ぜひ教えてください。
住宅ローンでマンション買って、転勤で賃貸に出してる人もいるけど、あれも同じきがするけど…？

79 ：

メリクリ
>>78
ローン契約上は上がるだろうけど
実際上がったのを聞いたことがない。

80 ：

>>78
転勤とかでなく
故意にやったら知らんよ。
悪質なので金利以上の罰がくるよ。

81 ：

>>80
ありがとうございました。
実際には、転勤になるかわからないのですが、可能性は十分あるので悩ましいです。
アパートローンだと都市銀行では無理ですが、住宅ローンならいけるので…、果たして良いものなのでしょうか？
こういったケースの方、どうされているんですかね？
ご存知の方いれば、ぜひ教えてください。

82 ：

>>81
転勤の方は
５年位に期間を限定して少し割安で貸してる方も多いですよ。
大手賃貸サイトなど参考に見て下さい。
銀行に直接聞いても大丈夫です
実際に貸してる方どうぞ

83 ：

>>82
あなたは自分の知識や能力に自信がありますか?
かなりの遣り手とお見受け致しましたが…
おまいら今日は幾ら負けたんだ？【234万負け】
http://kohada.2ch.net/test/read.cgi/pachi/1356270091/
【人物像】
通称:ゴルフ男爵
職業:物件賃貸及び不動産売買
年収:1100万円
･年収500万円程度の雇われリーマンを嘲笑い、左団扇で悠々自適に暮らす。
･日本のドナルド･ジョン･トランプに成り得る資質を持つ、頭脳明晰にして博学として広く知られる。
･数学にも滅法強く、"この世に解けない問題など無い"という自信家。
･リーダーシップがあり、懇切丁寧な語り口と、経験則から推し測る処世訓も魅力のひとつ。
ゴルフ男爵との知的遊戯もまた一興。
あなたの知識と能力を活かして、日本のドナルド･トランプことゴルフ男爵に運用能力で勝利してみませんか?

84 ：

>>83
遣り手とか解釈が広くてよく分かりませんが
普通の不動産屋のプロです。
パRは興味なし

85 ：

>>84
これは申し訳ありませんでした。
率直に申し上げますと、そのスレに自称:不動産売買のプロと言いながら、一般サラリーマンを罵り、スレを荒らす輩がいるのです。
しかし、どうも胡散臭い。
そこでプロならではの質問をして頂いて、真贋を見極めようと考えた次第です。
無礼を承知で申し上げます。
彼に対してあなた様から、難易度の高い質疑を二三して頂いても宜しいでしょうか?
是非、一考のほど宜しくお願い致します。
不躾で申し訳御座いません。

86 ：

>>85
どうぞ何なりと
難易度高いとか不動産以外はムリかと思いますよw

よくあるのが税金関係
私は税理士が正しいと言っても税務署がダメなら間違いだから
必ず税務署に聞いて下さいと言います。
私は答えません。

87 ：

ん 私から質問でしたか。
不動産屋らしい質問出来るかな

88 ：

>>86
おぉ!!
お力を貸して頂けますか!
私は工場で管理系の職に従事しております。
従って、不動産や賃貸物件についての知識は皆無です。
どんな事でも構いません。
その業界に必要不可欠な事例や事象を、彼に質問して下さい。
私がハードルを上げるのはなんですが…
税金や税制のなどでも構いませんが、出来るだけネットでは調べられない内容がベストです。
例えば、業界での隠語や…
売買成立に至るプロセスなどで、実務経験がなければ知り得ない事象を望みます。
勝手な事ばかりで済みません。
あなた様の都合のよい時で結構ですので、何卒 宜しくお願い致します。

89 ：

�@東京都心区 新築一戸建ての建売りで
土地50�u総額5580万円の
土地と建物の単純な原価を出して下さい。
場所も答えて下さい。

�A東京都心区 新築２階建てアパートで
販売価格8980万円13�uの小さなワンルーム8戸の
土地、建物の原価は？場所は？

�B仕入れ時に銀行から借り入れた場合、
支払い条件条件は？
ノンバンクや銀行色々あると思いますが。

�Cミヤマってなあにw

思いつきで偏った質問ですいません。
業者なら簡単な質問です。
難易度高いとか思いつきませんw
今年も終わりですね。

90 ：

彼？？
私は業者だと言いたいだけで彼はどーでもいいですよwww

91 ：

>>90
有り難うございます。
確かに、あなたのおっしゃる通りです。
>>89ですが、さすが業界に精通しているだけの事はありますね。
私には、異次元の設問です(苦笑)
取り敢えず、あなた様に頂いたこの問題を持って行きます。
後ほど、回答を教えて貰う為に参ります。
またこのスレにお邪魔する事もあると思いますが、何卒ご容赦のほど願い致します。
お忙しい中、ご教示頂き誠に有り難うございました。

92 ：

どなたか質問まったりとどーぞ

>>91ご自由にどーぞ 笑

93 ：

>>89
はじめまして　私はしがない不動産屋ですｗ
�Aのアパートの建物原価がわかりません
これくらいの建坪だと最近の単価はおいくらくらいでしょうか？ご教示くださいませ

94 ：

将来不動産業に携わりたいんだけど、この資格は持っとけみたいのってある？

95 ：

>>93
お疲れさまです。
２階建ては耐火構造にしなくても良いし小規模なら
戸建てとあまり単価は変わらないですよ。
もちろんアパートは設備が部屋数分必要ですが
質は戸建てよりかなりグレードが下がるし
戸建ての玄関ドアなんかアパートドア８戸分位するし。
床暖房やらアパートに付けない設備も色々あるし。
ならしたら坪５万円〜位高いかな。そんなに高くならないです。
お互い来年はたくさん儲けましょう。

96 ：

>>94
え〜と 宅建すか 笑
もっともっと色々ありますが、
２級建築士を個人的にお薦めします。
お客様は素人で建物に不安があるから、
実務の営業で説得力ありますよ。
１級の方が当然偉そうですがw

マンションデベなら大手企業でしょうから
不動産鑑定士やFPが就職しやすいかも。
女の子ならインテリアコーディネーターの子が好きですw

97 ：

>>95
早速のご返答ありがとう
２０年くらい前に埼玉で〇イ〇設計の建売設備がアパート並で驚いた事があるｗ
１０年ちょっと前創○ホー○ズの設備を見て少しため息が出た昔が懐かしい
最近の都心戸建の玄関扉はひと昔前の注文建築商品並なんだね
勉強になりましたm(_ _)m
２級建築士はホントにお薦めだね　
その道じゃない営業の人は製図試験で躓きがちなようだけど
並の営業マン同士が建物を説明するのなら、
２級建築士の知識があればお客さんの反応が全然違うからね
あと必要な免許は運転免許証かなｗ
都心では女の子ならチャリで良いけど、
男で持ってないと若干怪しいイメージが醸しだされる感じがするｗ

98 ：

>>97
あのグループの建築はローコストである意味凄い
昔は風呂が抜けたとか結構聞きましたw
埼玉県で建売りしたら敵わないのでやれませんw

99 ：

アドバイスお願いします。
30代半ばで不動産業者に勤めている者です。
現在、賃料5.5万程度の1DKを持っており（完済済み）、自宅は築10年の1LDKを住宅ローンで購入し住んでいます（貸せば表面10％程度）。
現在の自宅もコツコツ完済を目指すべきか、先に区分orボロ戸建を買います（融資次第ですが）べきか等悩んでおります。
賃貸併用を探す等考えればきりがありませんがご意見頂けましたらうれしいです。

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