【不動産】マンション販売、「即日完売」のカラクリ [05/27]

1 ：2013/05/27 〜 最終レス ：2013/06/01

新築マンションのモデルルームに行ってみて、自分の他に多くの客が来ていると、あなたは
どう感じるだろう。
多くの人は「ああ、このマンションは人気があるのだ」と思い、安心するとともに少し焦る
かもしれない。
「これだけたくさん人が来ていて、自分は買えるのだろうか」
逆に、モデルルームがガラガラだと「この物件、大丈夫かな」と不安になる人が多い。
実は、販売サイドもそのことが良く分かっていて十分に利用している。
例えば、「この住戸は他に検討している方がたくさんいらっしゃいますので、早く決めて
いただかないと買えなくなりますよ」というのは、営業担当者の常套句。本当のことも
たまにあるが、十中八九はフェイクだ。
日本人は「他の人がどうしているのか」ということを異常に気にする。「他の人が買って
いるから安心」と考える人が多い。逆に「他の人が買っていない」マンションだと怖がって
買わない。
だから、販売サイドは自分たちが売っているマンションが「売れていない」あるいは
「人気がない」とは、まず言わない。何が何でも「人気がある」フリをして、「売れている」
と言い切る。
最近、マンションの広告に使われ出した表現に「登録申込即日完売」というのがある。
「第１期３００戸登録申込即日完売」なんて、広告でうたわれていると、いかにも「売れて
います」というイメージが伝わってくる。しかし、本当にそうなのか。
実は「登録申込」というのは、誰かが購入申込書を提出したに過ぎず、正式に売買契約を
交わしたわけではない。したがって、申し込み者は後でも自由に取りやめることができる。
「即日完売」というのは、登録（申し込み）受付を始めたすべての住戸に申し込みが入った
ということ。
裏側の事情を明かしてしまえば、申し込みが入りそうな住戸のみを売り出して、あらかじめ
約束してあった客にそれをしてもらえばよいだけ。その客が申し込んだ後でキャンセルしても
「登録申込即日完売」には違いがない。
販売サイドは、何としてでも「人気物件」であることを装うために、こういう姑息な手段を
用いる。また、そういうカラクリにうすうす気づきながらも、申し込む人は「このマンションは
人気があるのだ」と思いたいから、疑惑はスルーして信じようとする。
日本人のお人よしの部分がこういうところにも如実に出ている。
新築マンションは、売り出し時に人気があったからといって、資産価値が優れているとは
かぎらない。販売開始時には何倍もの抽選になったのに、そのあと勢いが続かずに竣工後
何年も売れ残っている物件も多い。
多くの人は、マンションという大きな買い物をするときに、心が舞い上がってしまう。そういう
時こそ、冷静になるべきだ。広告の表現や営業担当者の軽いトークに惑わされると大きく後悔
することになる。
◎執筆者/榊淳司（さかき・あつし）--住宅ジャーナリスト
１９６２年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案
の現場に２０年以上携わる。不動産会社の注意情報や物件の価格評価の分析に定評がある
（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「年収２００万円からのマイホーム
戦略」（ＷRＥ出版）など。
◎http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20130526/ecn1305260710003-n1.htm

2 ：

そう、買うべきでは無い。

3 ：

知ってた

4 ：

自分の条件と値段を考えて　冷静に判断するのがよろし。

5 ：

あれ？
申し込みで保証金10万円取られたけどな。

6 ：

株価が暴落して、買う金なくなった、、、。

7 ：

マンソン買おうなんて奴はバカばかりだからしょうがない

8 ：

紳士服の閉店と一緒ね。

9 ：

大崎のタワマンを買おうと思うんだが、冷静な評価が欲しい

10 ：

サクラ元気か？

11 ：

紳士服チェーンのAOKIや青山が年中閉店セールやってたようなもんだろ。
真に受けるほうがおかしい

12 ：

放射能まみれ地域のマンションが売れてるわけないやん。

13 ：

マンションは買う気おこらんなぁ・・・
駐車場の制限、ペットの制限（ペット可でも頭数制限とか）
共益費クソ高い、知り合いが来ても車停めるスペースなし
なんかねぇ

14 ：

このオッサンまだ活動してたか。

15 ：

ﾏﾝｼｮﾝは30年の使い捨て

16 ：

分譲地も同じやり方だよ。
完売となってから、空き地が出てくる。

17 ：

>>9
大崎っということで、買うべきではない。

18 ：

高速で埼玉に行く途中の環7付近にもう5年以上絶賛分譲中の登りを立ててる
マンションがあるなw

19 ：

ひどいのになると系列の不動産屋に申込みさせたりしてるね。

20 ：

マンション購入って…
賃貸住宅と持ち家の悪い所取りな気が…

21 ：

>>9
建築技術が進歩すれば，
マンションの床面積も増える。
よって，資産として買うのであれば，
短期決戦を強いられるし，センスも必要。
まあ、株のように一日で暴落しないから，
それほど怖い買い物ではないけどね。

22 ：

分譲マンソンだけはねーわw

23 ：

>>1
法と工ならともかく、文学部とかw
無駄な空白期間埋め学歴だな。

24 ：

意味がわからないどっちでも同じじゃないのかｗ

25 ：

情強ぶってるお前らでも榊に釣られるんだよなぁｗｗｗｗｗ

26 ：

そういう常套句に動じない人もいるけどね。
俺は物によるかな。
大きい買い物の時は特にそうだけど、自分が納得したいから売れてるかどうかは二の次。
あと、天の邪鬼だから営業マンに急かされると逆に「あっそ、んじゃいいや」って言ってしまうｗ

27 ：

売れ残って安く売る場合って、土地の評価は変えれないから建物を安くするのか
土地の分も安くするのか、どっちなんだろ。
大きな顔のおばさんが、土地の分には消費税が掛からないから
来年買っても、値引きを考えると大差ないと言っていたけど。

28 ：

一戸建てとマンション両方持ってるけど
一戸建ては手間かかりすぎだぞｗ
昨日も草抜きで蚊に５カ所も刺された

29 ：

ばった売りだろ用は

30 ：

>>28
金持ちなら庭師頼めよｗ

31 ：

>>16
一応仮押さえが出来るからね。
仮押さえして自分の好みの間取りが建てられるか図面検討して駄目ならキャンセル。
そうしないと次に取られちゃう。不動産屋に嫌われるけど結構あるよ。

32 ：

申込用紙を買うわけではないのに、完売って大嘘じゃないか？売るって何だよ
登録だけでも費用は掛かるのかよ？

33 ：

金が有れば土地買って注文住宅だけど、マンション買うくらいなら戸建て中古住宅だな。
35年ローンで空間買ってどうするんだろ。

34 ：

>>28
それがまた楽しい。
昨日は伸びてきた芝を刈り育ってきたジューンベリーの実を取ってジャムを作り
暖かくなり生えてきた池の清掃をした。

35 ：

玄関出たら共同ｗ
勝手に修繕費積み立てｗ
修繕したくないのに勝手に大規模修繕ｗ
管理費ｗ
エレベーター来るの待つｗ
エレベーターで他人と乗るはめｗ
玄関前を他人が横切るｗ
部屋の前も横切るｗ

36 ：

新築マンションって時点でアウト、買った瞬間いやそれよりもっと前から資産価値なんてダダ下がり。
どこまで行っても日本は土地なんだよ、区分所有権なんて目にもくれない。
マンションの販売センターに行って「20年後の共益費、修繕積立金はいくらになりますか？」と聞いてみな、10万とか無茶苦茶言ってくる物件なんてザラだぜ。
エレベーターの管理にお金がかかるんですよ〜とお決まりの事を言ってくるんだろうが、整備なんて形だけ。
大規模タワーなんてしょうもない共用施設で共益費無茶苦茶高いぞ、使う度に利用料取るくせに。
ローン払い終わっても家賃並に金がかかり資産価値がとこまでもゼロに近づく新築マンションなんぞ買う価値無し。

37 ：

基本的に第1期は申込みがほぼ見込めるところを売るから
たいていは第1期は即日完売になるのは常識
不人気物件の見分け方なら
大規模物件じゃなければ第2期1次販売ぐらいで
完売できなかったら危ないな

38 ：

2chはマンションを叩きまくるからな
しかし、マンションを買う奴は決して少なくなく・・・・
以下マンション購入を叩くスレに・・・

39 ：

区分所有に金だす奴はバカ

40 ：

一戸建て買ったけど
隣とか下の階に気を遣わなくなったから
楽でいいや

41 ：

頭の良い奴は、リタイアまで賃貸一択
ライフスタイルに合わせて引越しする。
子供が家を出た後で、死ぬまで住むための小さな家を買う
維持管理費が安い
固定資産税が安い
無駄な空き部屋が無い
階段の上り下りが無い
掃除が楽
過疎地化リスクを先延ばし
建て替えの頃に丁度Rる

42 ：

マンションて、だいたい月々お家賃並の返済額とか書いてあるけど
駐車場、共益費、管理費、修繕積み立てが別口だから買う気が起きない
だいたいこの少子化時代に、何で建てまくってんだろうか？

43 ：

>>9
どうしてもマンションって言うんなら新築狙う値段で中古で探してみ、ちょっと数減った感はあるが3ランク上の物件狙えるぞ。
ちょっと前の億ションなんて今や安いもんだが、そういうのに限ってとんでも無い修繕共益取るんだよな毎月毎月。

44 ：

東京、地方、地方都市で全然変わってくるのに
一括りで決め打ちしてるやつは完全に負け犬の遠吠えだな

45 ：

ちょっと考えりゃ判る
完売した事の告知なんぞに広告費を払う訳ないwww

46 ：

>だいたいこの少子化時代に、何で建てまくってんだろうか？
マンション屋も自転車操業なんだよ、次々建てて売らなきゃ資金がパンクして潰れるの。
銀行から金借りる＞建てて売る＞返済にまわすのループ。

47 ：

>>28
雑草は除草剤でOK。芝刈りと生垣の剪定が大変。何も知らずにレッドロビンにしたら
４〜５月ごろ半端なく葉っぱが散るので参った。芝も周りが枯れるのでホームセンターで
30センチ角のビニール買ってきて敷いてる。

48 ：

『どうしても一戸建てに住み替えたい』と二年前に買ったという新築マンションの査定に来た奥さんがいたんだな。
まぁ二年じゃローンなんて毛ほども減ってないし、少々安くなっても差額払って住み替えたいなんて言ってたからとりあえず査定に出したんだけどさ。
3000万ちょいで買った部屋が査定額1000万だってよマジで捨て値、どう声かけていいか正直迷ったよ。
ちなみに千葉の郊外な、見た目綺麗な大規模マンションだったがこんなものかと思った元不動産屋の思い出。

49 ：

現金一括で買えるまでは賃貸が良いよ。

50 ：

>>20
オレが常々感じていたことを、簡潔に表現してくれた。

51 ：

マンションは７階以上だとまず蚊がいなくなる
ガーデニングしたルーフバルコニーで裸で日光浴とか最高ですよ
悪くはないと思うけどなぁ

52 ：

>>42
>月々お家賃並の返済額
ローンの詳細をよく聞いてみろ、最低でも35年返済変動金利の1年目に限るとか小さく書いてないかチラシの隅っこにｗ
住宅ローン計算機でググれば簡単なの出てくるから試しに計算してみ、1％上がるだけでどれだけの地獄が待っているか。

53 ：

>>48
商品の価値として考えたらそんなもんだろう。100万円のダイヤを買って次の日に
売りに行っても100万円では無い。店の儲けや人件費、家賃、光熱費、在庫の金利負担まで
入っての100万円だから。買うのは簡単だが売るのはしんどいよ。

54 ：

マンションなんて３０年でガタがきて大規模修繕で高額負担金発生
そして５０年でコンクリートの耐用年数がきて立て直し
土地の区分所有なんて猫の額しかないから新規購入と変わらない費用が掛かる
それと５０年間の不動産税は賃貸借りられるほど高い

55 ：

＞＞１５　３０年ももつ？

56 ：

30年前にマンション買った人の意見を是非聞いてみたいな。

57 ：

>>55
手抜きで無い限り補修をちゃんとしてれば躯体は100年でも持つが、
給排水設備が痛んでくると建て替えるしかなくなる。

58 ：

昔の躯体打ち込みならともかく
今のマンションが給排水設備の寿命で決まるってこたあない

59 ：

マンションなんて何度も買うものではないから、他人の動向に影響されるのは
当たり前ではないのか。
むしろ信用できるマンションのプロ（？）に依頼する方がいいんじゃないの？
何千万円の買い物をするのに素人の判断のみって怖いだろ。

60 ：

>>59
こいつの名前でググれば分かるよ

61 ：

戸建ての賃貸が最強だよな？反論ある人いる？

62 ：

偽物のバス停標識を物件の前に立てるヤツはもういないのか

63 ：

>マンションのプロ
誰だよ?セールスマンのことか？

64 ：

地方は持ち家でええんやないの。
自分は都心(新宿)で築3年の中古マンション買った。
ローン・修繕積立金・管理費などで月9万ぐらい。
固定資産税を月割りしたら10万いかないぐらいかな。
賃貸に出したら12、3万ぐらいだからまずまずかと。
10年後ぐらいに売却するか検討する。

65 ：

>>62
不動産あるあるか、懐かしいな。
新築マンションで契約した人の近所すべてからチラシを抜くんだよ、売りながらでもガンガン値下げしてるからばれないように。
チラシ泥棒から他物件の看板全部はがして川に捨てたり、こんな奴無理だよなんて客にあちこち身内から借金させてわけわからんまま地獄ローン組ませてとにかく契約したり。
無茶苦茶だよマンションの販売やってる奴らなんて。

66 ：

>>64
そうも考えたんだが、自分はそんなにマメじゃないから庭の手入れがおっつかないと判断して、結局分譲マンションにしたよ
半分は現金で残りをローンで組んで3年で完済した
これで綺麗な体で悠々自適の独身貴族

・・・・という人生設計だったのだが、なぜか2年前には結婚し、今年は子供が生まれる予定だ
まぁ・・・・・これも幸せのうちだよな？な？

67 ：

でかい共用施設とかタワマン買うのが気がしれない
買うとしたら財閥系で中規模しかないな
財閥系はしょっぱなの積立金がまず普通のマンションの倍

68 ：

北国は除雪があるから戸建て持っていても歳取って来るとマンションに
買い換えするんだよ。

69 ：

>>67
共有施設費がタダと思えるような物件なら買う価値ある。
あとセキュリティは確実に戸建を上回るしね

70 ：

不動産屋と弁護士は嘘で飯食ってるやつらなのは百も承知

71 ：

年寄りが駅近マンション人気らしいな
田舎の広い家にいくイメージあったが…

72 ：

>>9
駅徒歩5分以内なら買え。
5分以上なら買うな。

73 ：

分譲マンションは地雷だからなぁ

74 ：

バスに乗り遅れるな！

75 ：

うーん、
>>41ｶﾞ正解なの？

76 ：

>>75
リセールバリューの高い地域で築８〜１１年くらいで買い換えて行くのが費用対効果が一番高いんだけどね。

77 ：

子供の頃から高さが高めのマンションに住んでるから、１戸建はないわ。
地面のすぐ近くなんて騒がしそう。虫とかも多いし。

78 ：

>>71
�@クルマの運転や庭の手入れが、苦手になる。
�A診療所や病院やスーパーが、近くにあるのを好む。
�B横浜の住宅地に多いが、環境を重視する余り、スーパーやコンビニすら無く、買い物難民化している。
よって、駅前マンションに移住ですな。　　

79 ：

アホノミクスと同じだな。
口だけｗ

80 ：

>>78
不動産仲介屋やってんだけど、これはまーその通りなんだよね。
特に７５才くらいから病院とスーパー問題は大きいんだよ。
>>77
それは感じ方だな。
玄関開けて直ぐチャリに乗れるからな。
マンションの方は何をやるにもオックーになるから。

81 ：

>>80
スーパー近くってどの位を言うの？

82 ：

>>80
いずれ病院もスーパーもネット対応するだろうし、その頃には老人もネットを苦にしなく
なっているのだろうな。
そうなったとき老人に最適なのはどんな住居なのかねえ。

83 ：

もっと大きな価格操作を日銀と不動産業者と銀行はやってるよ
これはもうずっと価格維持の為にやってる
要は、いくらで売れたって自作自演をやってるんだけどね
そうしないと、銀行が抱え込んでる不動産の含み損が膨れ上がって銀行が潰れるからね
日本の不動産市場が閉鎖的なのも、価格が割高なのもそういう理由

84 ：

>>21
生コンの状態で現物が無くても
判子を押した瞬間に中古物件、そのまま売っても7掛け程度の価値しか無い

85 ：

>>81
じーさんばーさんの足で１０分以内が限界じゃないかな

86 ：

>>85
ありがとう。

87 ：

爺婆なら徒歩5分以内だわ
無料配達や宅配スーパーがあれば10分もありかな

88 ：

>>82
俺らの世代だと食い物や何から何までネットで買う習慣があるし寂しくも無いからな。
とりあえず南の温暖な田舎で高速回線引いて年金貰いながらじじいの分際でネトゲ三昧したいわｗ
すると問題は医療になるわけだがやはり潰れる心配の無い大病院の近くが良いな、病院を中心として放射状に広がるネットに達者な年寄村なんか出来るかもしれない。
あるのは通販の集配所と病院、調剤薬局位。コンビニやスーパーなんて無くても生活できる自信はあるわ。

89 ：

年寄りってローン組めないから新築マンションに住んでる年寄りは
ほぼ間違いなく金持ち

90 ：

>>81
不動産講習会だと、半径５００ｍ以内が理想だとやってたな。
ちなみに、たしか７９歳くらいから手押し車押し出すんだけど
あれだと１００ｍ進むのに３分くらいらしいんだよな。
>>82
>>88
その時々で進化するからどうなるか解らんよ。
例えば５０年前は運転免許持ってれば色々便利になると言ってたのが今は普通。
３５年前はビデオが使えるのが先進的だったけど今は当たり前。
今のネットやってるのも将来はあんなのも使えないのって言われるような物ができてると思うよ。

91 ：

中古でドムスシリーズ欲しいんだけど
なんであんなに管理費高いんだ。

92 ：

>>89
金持ちっていうか、大概持ち家を手放して買ってる奴らだな。

93 ：

マンションって買っても共益費、修繕積立金、駐車場で毎月何万も掛かるよな。よく買うわ。
借りて古くなるか、問題でたら引っ越しの方が楽そう。

94 ：

マンションって、中古を叩いて買うもんだろ。

95 ：

第1期とか2期とかまじ見栄張りすぎてうける
わざと販売絞って売れてるように見せかけてるだけｗ

96 ：

家と車を買うときだけのローンは何となく借金でないという風潮は
バブルの名残
ローンでなく一括で買うならいいが
ローンで買うと破綻した時、任意売却で不動産屋に二度喰われる

97 ：

60歳になったら車の運転は危ないから止めるつもり。
自転車で生活できるよう、半径2km以内にスーパーと駅のある都会のマンションがいいな。
70歳になったら自転車も危ないからやめるつもり。
徒歩700m以内にスーパーと病院がある大都会のマンションがいいな。

98 ：

>>97
田舎町だったら70くらいでも運転してもいいと思うけどなぁ
何にせよある程度都会のほうがいいわな

99 ：

>>76
それって好不況の波に影響受け過ぎないか?

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